Hooggerechtshof breidt de kracht van het eminente domein uit

In zijn 5-4 beslissing in het geval van Kelo v. City of New London, uitgegeven op 23 juni 2005, gaf het Amerikaanse Hooggerechtshof een belangrijke, zij het zeer controversiële, interpretatie uit van de macht van de regering van een 'eminent domein', of de macht van de overheid om land in bezit te nemen van eigenaren van onroerend goed.

De macht van het eminente domein wordt verleend aan overheidsinstanties - federaal, staats- en lokaal - door het vijfde amendement op de Amerikaanse grondwet, onder de eenvoudige zin: "... noch zal privébezit worden genomen voor openbaar gebruik, zonder alleen compensatie." In eenvoudige bewoordingen kan de overheid grond in particulier bezit nemen, zolang de grond door het publiek zal worden gebruikt en de eigenaar een eerlijke prijs voor het land wordt betaald, wat het amendement noemt, "slechts compensatie".

Voordat Kelo v. City of New London, steden gebruikten typisch hun macht van eminent domein om onroerend goed te verwerven voor voorzieningen die duidelijk bedoeld zijn voor gebruik door het publiek, zoals scholen, snelwegen of bruggen. Hoewel dergelijke eminente domeinacties vaak als onaangenaam worden beschouwd, worden ze algemeen aanvaard vanwege hun algemene voordeel voor het publiek.

De zaak van Kelo v. City of New London, er was echter een nieuwe trend onder steden om eminent domein te gebruiken om land te verwerven voor de herontwikkeling of revitalisering van achtergebleven gebieden. Kortom, het gebruik van een eminent domein voor economische, in plaats van publieke doeleinden.

De stad New London, Connecticut, ontwikkelde een herontwikkelingsplan waarvan stadsvaders hoopten dat het banen zou creëren en de binnenstad zou doen herleven door hogere belastinginkomsten te genereren. Eigendomseigenaar Susette Kelo, zelfs na een aanbod van rechtvaardige compensatie, betwistte de actie en beweerde dat het stadsplan voor haar land geen "openbaar gebruik" vormde in het kader van het vijfde amendement..

In zijn beslissing ten gunste van New London heeft het Hooggerechtshof zijn neiging om "publiek gebruik" te interpreteren als de veel bredere term, "publiek doel", verder vastgesteld. Het Hof oordeelde verder dat het gebruik van een eminent domein ter bevordering van de economische ontwikkeling grondwettelijk aanvaardbaar is krachtens het vijfde amendement.

Zelfs na de beslissing van het Hooggerechtshof in Kelo zal het overgrote deel van de eminente domeinacties, zoals historisch gezien, betrekking hebben op land dat wordt gebruikt voor puur openbaar gebruik.

Typisch eminent domeinproces

Hoewel de exacte details voor het verkrijgen van onroerend goed per eminent domein verschillen van rechtsgebied tot rechtsgebied, werkt het proces over het algemeen als volgt:

• De eigenaar wordt per e-mail op de hoogte gebracht en zal binnenkort worden bezocht door een overheidsmedewerker, vaak een "voorrangsagentschap", die verder zal uitleggen waarom het eigendom van de eigenaar nodig is.
• De regering zal een onafhankelijke taxateur aanwijzen om het land te evalueren en een eerlijke prijs bedenken om de landeigenaar voor zijn of haar land te betalen - de 'rechtvaardige vergoeding'.
• De eigenaar en de overheid kunnen onderhandelen om een ​​definitieve prijs te bedenken die aan de eigenaar moet worden betaald. In sommige gevallen zal een rechter of een door de rechtbank aangestelde scheidsrechter worden ingeschakeld om toezicht te houden op de onderhandelingen.
• De eigenaar wordt de overeengekomen prijs betaald en het eigendom van de woning wordt overgedragen aan de overheid.

Sinds het besluit van Kelo

De beslissing van het Hooggerechtshof tegen Kelo en haar buren veroorzaakte een landelijke verontwaardiging tegen misbruik van een eminent domein door lokale overheden. Sinds het besluit van Kelo hebben acht hooggerechtshoven en 43 staatswetgevers gehandeld om de bescherming van de particuliere eigendomsrechten te versterken. Meerdere peilingen uitgevoerd sinds Kelo hebben aangetoond dat een aanzienlijke meerderheid van de Amerikanen inspanningen ondersteunt om de wet te veranderen om eigenaren van huizen en kleine bedrijven beter te beschermen. Sinds de Kelo-uitspraak in juni 2005 hebben burgeractivisten 44 projecten verslagen waarvan zij dachten dat ze misbruik van het eminente domein vertegenwoordigden, uitsluitend om de particuliere ontwikkeling te bevorderen boven de publieke belangen..

Vandaag is het economische herontwikkelingsproject van New London een sombere mislukking gebleken. Ondanks de uitgaven van bijna $ 80 miljoen aan belastinggeld, is er geen nieuwbouw gedaan en is de wijk van Susette Kelo nu een kaal veld. In 2009 kondigde farmaceutische gigant Pfizer, de drijvende kracht achter het economische ontwikkelingsplan, het aan en zijn 1.400 beloofde banen verlieten New London voorgoed, net toen de door de stad verstrekte belastingvoordelen afliepen.