Hoe de HUD-anti-flippingregel huizenkopers beschermt

In mei 2003 heeft het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) een federale verordening uitgegeven die bedoeld is om potentiële huizenkopers te beschermen tegen mogelijk roofzuchtige kredietpraktijken die verband houden met het proces van het "omdraaien" van woninghypotheken die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA).

Dankzij de regel kunnen huizenkopers 'het vertrouwen hebben dat ze worden beschermd tegen gewetenloze praktijken', zei toenmalige HUD-secretaris Mel Martinez. "Deze laatste regel is een belangrijke stap in onze inspanningen om roofzuchtige kredietpraktijken te elimineren," zei hij in een persbericht.

In essentie is "flipping" een soort strategie voor onroerend goed waarbij een belegger huizen of onroerend goed koopt met als enige bedoeling deze met winst door te verkopen. De winst van de belegger wordt gegenereerd door verhoogde toekomstige verkoopprijzen die optreden als gevolg van een stijgende huizenmarkt, renovaties en kapitaalverbeteringen aan het onroerend goed, of beide. Beleggers die de flipping-strategie toepassen, lopen financiële verliezen als gevolg van prijsdaling tijdens dalingen op de woningmarkt.

Thuis "flipping" wordt een misbruikpraktijk wanneer een onroerend goed wordt verkocht voor een grote winst tegen een kunstmatig opgeblazen prijs onmiddellijk nadat het door de verkoper is gekocht met weinig of geen merkbare verbeteringen aan het onroerend goed. Volgens HUD gebeurt de roofkrediet wanneer niets vermoedende huizenkopers een prijs betalen die veel hoger is dan de reële marktwaarde of een hypotheek afsluiten tegen onterecht opgeblazen rentetarieven, sluitingskosten of beide.

Niet te verwarren met legaal omdraaien

De term "flipping" in dit geval moet niet worden verward met de volledig legale en ethische praktijk van het kopen van een financieel noodlijdende of vervallen woning, het aanbrengen van uitgebreide "zweet equity" verbeteringen om zijn eerlijke marktwaarde echt te verhogen, en het vervolgens te verkopen voor winst.

Wat de regel doet

Volgens de regelgeving van HUD, FR-4615 Verbod op omkeren van onroerend goed in HUD's Single Family Hypotheekverzekeringsprogramma's, mogen recent omgedraaide huizen niet in aanmerking komen voor FHA hypotheekverzekering. Bovendien stelt het FHA in staat van personen die proberen omgedraaid huizen te verkopen te eisen om aanvullende documentatie te verstrekken waaruit blijkt dat de geschatte reële marktwaarde van het huis echt aanzienlijk was toegenomen. Met andere woorden, bewijs dat hun winst uit de verkoop gerechtvaardigd is.

Belangrijkste bepalingen van de regel

Verkoop door eigenaar van record

Alleen de geregistreerde eigenaar mag een woning verkopen aan een persoon die voor de lening een FHA-hypotheekverzekering zal afsluiten; er mag geen sprake zijn van een verkoop of toewijzing van het verkoopcontract, een procedure die vaak wordt waargenomen wanneer wordt vastgesteld dat de huiskoper het slachtoffer is van roofzuchtige praktijken.

Tijdsbeperkingen bij wederverkoop

• Doorverkoop die 90 dagen of minder na acquisitie plaatsvindt, komt niet in aanmerking voor een door FHA te verzekeren hypotheek. De analyse van FHA onthulde dat een van de meest ernstige voorbeelden van roofkredieten betrekking had op "flips" die zich binnen een zeer korte tijdspanne voordeden, vaak binnen enkele dagen. Aldus zullen de "snelle salto's" worden geëlimineerd.
• Doorverkoop die plaatsvindt tussen 91 en 180 dagen komt in aanmerking, op voorwaarde dat de kredietgever een aanvullende beoordeling van een onafhankelijke taxateur verkrijgt op basis van een door FHA vastgestelde drempel voor wederverkoop; deze drempel zou relatief hoog zijn om de legitieme rehabilitatie-inspanningen niet te schaden, maar toch gewetenloze verkopers, geldschieters en taxateurs ervan weerhouden te proberen eigendommen om te draaien en huizenkopers te bedriegen. Kredietverstrekkers kunnen ook bewijzen dat de verhoogde waarde het resultaat is van het herstel van het onroerend goed.
• Voor doorverkoop die plaatsvindt tussen 90 dagen en een jaar, moet de geldschieter aanvullende documentatie verkrijgen om de waarde te ondersteunen om omstandigheden of locaties aan te pakken waar HUD eigendomsoverdracht als een probleem beschouwt. Deze autoriteit vervangt de hogere verwachte drempel die is vastgesteld voor de bovengenoemde periode van 90 tot 180 dagen en zal worden ingeroepen wanneer FHA bepaalt dat substantieel misbruik kan plaatsvinden in een bepaalde plaats.

Uitzonderingen op de anti-flip-regel

De FHA staat ontheffingen van de eigendom omdraaibeperkingen toe voor:

• onroerend goed verworven door een werkgever of een verhuisbureau in verband met de verhuizing van een werknemer;
• doorverkoop van afgeschermd, bankbezit door HUD in het kader van haar REO-programma;
• verkoop van onroerend goed door andere Amerikaanse overheidsinstanties;
• verkoop van onroerend goed door non-profit organisaties die zijn goedgekeurd door HUD om eengezinswoningen te kopen met korting met wederverkoopbeperkingen;
• verkoop van onroerende goederen die door de verkoper zijn overgenomen;
• verkoop van onroerend goed door staats- en federaal gecharterde financiële instellingen en door de overheid gesponsorde ondernemingen;
• verkoop van onroerend goed door lokale en nationale overheidsinstanties; en
• verkoop van onroerend goed in Presidential Declared Major Disaster Areas (PDMDA), alleen na afgifte van een kennisgeving van een uitzondering van HUD.

De bovenstaande beperkingen zijn niet van toepassing op bouwers die een nieuw gebouwd huis verkopen of een huis bouwen voor een lener die van plan is om FHA-verzekerde financiering te gebruiken.