Wat zijn Fannie Mae en Freddie Mac?

De Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") en de Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") werden door het Congres gecharterd om een ​​secundaire markt voor woninghypotheken te creëren. Ze worden beschouwd als "door de overheid gesponsorde ondernemingen" (GSE's) omdat het Congres hun oprichting heeft toegestaan ​​en hun publieke doeleinden heeft vastgesteld.

Fannie Mae en Freddie Mac zijn samen de grootste bronnen van woningfinanciering in de Verenigde Staten. Dit is hoe het werkt:

• U beveiligt een hypotheek om een ​​huis te kopen.
• Uw geldschieter verkoopt die hypotheek waarschijnlijk door aan Fannie Mae of Freddie Mac.
• Fannie Mae en Freddie Mac houden deze hypotheken in hun portefeuilles of verpakken de leningen in door hypotheek gedekte effecten (MBS) die ze vervolgens aan het publiek verkopen.

De theorie is dat met deze service Fannie Mae en Freddie Mac investeerders aantrekken die anders misschien geen geld in de hypotheekmarkt beleggen. Dit verhoogt in theorie de hoeveelheid geld die beschikbaar is voor potentiële huiseigenaren.
Tegen het derde kwartaal van 2007 hadden Fannie Mae en Freddie Mac hypotheken met een waarde van $ 4,7 miljard, ongeveer de grootte van de totale openbare schuld van de Amerikaanse schatkist. Tegen juli 2008 heette hun portfolio een puinhoop van $ 5 biljoen.

Geschiedenis van Fannie Mae en Freddie Mac

Hoewel Fannie Mae en Freddie Mac door het Congres werden gecharterd, zijn ze ook particuliere, aandeelhoudersbedrijven. Ze worden gereguleerd door het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling, respectievelijk sinds 1968 en 1989.
Fannie Mae is echter meer dan 40 jaar oud. New Deal van president Franklin Delano Roosevelt creëerde Fannie Mae in 1938 om de nationale woningmarkt na de Grote Depressie een vliegende start te geven. En Freddie Mac werd geboren in 1970.
In 2007 merkte EconoBrowser op dat er vandaag "geen expliciete overheidsgarantie voor hun schuld" is. In september 2008 nam de Amerikaanse regering zowel Fannie Mae als Freddie Mac in beslag.

Andere GSE's

• Federale Farm Credit Banks (1916)
• Federale Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

Hedendaagse congresactie met betrekking tot Fannie Mae en Freddie Mac

In 2007 keurde het Huis H.R. 1427 goed, een hervormingspakket voor de GSE-regelgeving. Vervolgens-controleur-generaal David Walker verklaarde in de verklaring van de Senaat dat “[A] een enkele GSE-regulator voor huisvesting meer onafhankelijk, objectief, efficiënt en effectief zou kunnen zijn dan afzonderlijke regelgevende instanties en prominenter zou kunnen zijn dan een van beide alleen. Wij geloven dat waardevolle synergieën kunnen worden bereikt en dat expertise in het evalueren van GSE-risicobeheer gemakkelijker binnen één agentschap kan worden gedeeld. ”

Subprime Hypotheekcrisis

Tussen 2007-2010 vond in de Verenigde Staten een subprime-hypotheekcrisis plaats, deels als gevolg van een verzwakkende economie, maar ook als een huizenbubbel die de huizenprijzen steeds hoger had laten instorten. Huizen waren groot, hun prijskaartjes steil, maar hypotheken waren goedkoop en gemakkelijk te krijgen, en de heersende vastgoedtheorie was dat het slim was om (veel) meer huizen te kopen dan je nodig had omdat het een solide investering was. Als ze wilden, konden kopers het huis herfinancieren of verkopen omdat de prijs hoger zou zijn dan toen het werd gekocht. 

De geconcentreerde blootstelling van Fannie en Freddie aan Amerikaanse woninghypotheken, in combinatie met hun hoge leverage, bleek een recept voor een ramp. Toen de onvermijdelijke crash van de huizenprijzen plaatsvond, veroorzaakte het een bijbehorende piek in de wanbetaling van hypotheken, en Fannie en Freddie hielden honderdduizenden onderwaterhypotheken onder water - mensen hadden in sommige gevallen veel meer aan hun huizen te dan dat de huizen waard waren . Die situatie heeft sterk bijgedragen aan de recessie van 2008. 

Samenvouwen en Bailout

Medio 2008 waren de twee bedrijven uitgebreid tot bijna $ 1,8 biljoen aan gecombineerde activa en $ 3,7 biljoen aan gecombineerde netto buitenbalanskredietgaranties. In dezelfde periode boekten ze echter $ 14,2 miljard aan verliezen en hun gecombineerde kapitaal bedroeg slechts ongeveer 1 procent van hun blootstelling aan hypotheekrisico's. Ondanks inspanningen in de zomer van 2008 om de falende GSE's te ondersteunen (de Housing and Economic Recovery Act op 30 juli gaf de US Treasury tijdelijk onbeperkte investeringsautoriteit), hadden de GSE's op 6 september 2008 $ 5,2 biljoen dollar in huis hypotheekschuld. 

Op 6 september plaatste de Federal Housing Finance Agency Fannie Mae en Freddie Mac in conservatorium, nam de controle over de twee bedrijven over en sloot met elke instelling senior preferente aandelenaankoopovereenkomsten. De Amerikaanse belastingbetaler betaalde uiteindelijk een bailout van $ 187 miljard aan de twee GSE's.  

Een bepaling voor het reddingsplan was dat de kwaliteit van de door Fannie Mae en Freddie Mac gesteunde huisvestingsleningen moest verbeteren. Onderzoek door economen Dongshin Kim en Abraham Park dat in 2017 is gemeld, geeft aan dat de kwaliteit van post-crisisleningen inderdaad hoger is, met name in de vereisten met betrekking tot de niveaus van schuld-tot-inkomen (DTI) -ratio en kredietscores (FICO). Tegelijkertijd zijn sinds 2008 de LTV-vereisten (loss-to-value) verlaagd, waardoor het aantal eerste woningkredietleningen gestaag is toegenomen.. 

Herstel

Tegen 2017 hadden Fannie en Freddie $ 266 miljard terugbetaald aan de US Treasury, wat hun redding tot een enorm succes maakte; en de huizenmarkt heeft zich hersteld. Kim en Park suggereren echter dat een voortgezette monitoring van de kwaliteit van de hypotheken verstandig zou zijn. Hoewel FICO en DTI indicatoren zijn voor het vermogen van de kredietnemer om zijn hypotheken op tijd te betalen, is de LTV een indicatie van de betalingsbereidheid van de kredietnemer. Wanneer de waarde van het huis onder het saldo van de lening komt, is het minder waarschijnlijk dat mensen hun hypotheek betalen. 

bronnen

• Boyd, Richard. "De GSE's terugbrengen? Bailouts, Amerikaans woonbeleid en de morele zaak voor Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11-36. Afdrukken.
• Ducas, John V. Subprime Hypotheekcrisis 2007-2010. Federale Reserve Geschiedenis. 22 november 2013.
• Frame, W. Scott, et al. "The Rescue of Fannie Mae en Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25-52. Afdrukken.
• Kim, Dongshin en Abraham Park. "Hoe goed zijn de Fannie Mae en Freddie Mac-herstelacties? Zijn er kwetsbaarheden waarvan de geschiedenis zich herhaalt?" Graziadio Business Review 20 (2017). Afdrukken.
• Agentschap / overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) Productoverzicht 200
• Wat zijn de oorsprong van Freddie Mac en Fannie Mae?