De 7 belangrijkste eminente domeincases

Eminent domein is het nemen van privébezit voor openbaar gebruik. Opgesomd in de vijfde wijziging van de Amerikaanse grondwet, geeft het staten en de federale overheid het recht om eigendommen in beslag te nemen voor openbaar gebruik in ruil voor een rechtmatige vergoeding (op basis van eerlijke marktwaarde voor een stuk land). Het concept van eminent domein is verbonden met de functionaliteit van de overheid, omdat de overheid onroerend goed moet verwerven voor infrastructuur en diensten zoals openbare scholen, openbare nutsbedrijven, parken en doorvoeractiviteiten.

Zeven belangrijke rechtszaken in de 19e en 20e eeuw stelden de rechterlijke macht in staat een eminent domein te definiëren. De meeste eminente domeinuitdagingen richten zich op de vraag of de landen werden ingenomen voor een doel dat in aanmerking komt als "openbaar gebruik" en of de geboden compensatie "rechtvaardig" was.

Kohl v. Verenigde Staten

Kohl v. Verenigde Staten (1875) was de eerste zaak van het Amerikaanse Hooggerechtshof om de eminente domeinbevoegdheden van de federale overheid te beoordelen. De overheid heeft een deel van het land van indiener in beslag genomen zonder compensatie voor het bouwen van een postkantoor, een douanekantoor en andere overheidsfaciliteiten in Cincinnati, Ohio. Indieners beweerden dat de rechtbank niet bevoegd was, dat de overheid het land niet kon verwerven zonder de juiste wetgeving, en dat de overheid een onafhankelijke beoordeling van de waarde van het land zou moeten accepteren alvorens te compenseren.

In een uitspraak van Justice Strong oordeelde de rechtbank in het voordeel van de regering. Volgens de meerderheid is een eminent domein een kern en essentiële macht die de regering via de grondwet wordt geboden. De overheid kan wetgeving ontwikkelen om een ​​eminent domein verder te definiëren, maar de wetgeving is niet verplicht om gebruik te maken van de macht.

In de meerderheid van mening schreef Justice Strong:

"Als het recht van eminent domein bestaat in de federale overheid, is het een recht dat kan worden uitgeoefend binnen de staten, voor zover noodzakelijk voor het genot van de bevoegdheden die haar door de Grondwet zijn verleend."

Verenigde Staten v. Gettysburg Electric Railroad Company

In Verenigde Staten v. Gettysburg Electric Railroad Company (1896) gebruikte het congres het eminente domein om het slagveld van Gettysburg in Pennsylvania te veroordelen. De Gettysburg Railroad Company, die land bezat in het veroordeelde gebied, klaagde de regering aan, bewerend dat de veroordeling hun vijfde wijzigingsrecht schond.

De meerderheid oordeelde dat zolang de spoorwegmaatschappij een eerlijke marktwaarde voor het land werd betaald, de veroordeling rechtmatig was. In termen van openbaar gebruik schreef Justice Peckham namens de meerderheid: “Er moet geen eenduidige kijk worden genomen op het karakter van dit voorgestelde gebruik. We denken dat het nationale karakter en belang ervan duidelijk zijn. ”Bovendien oordeelde de rechtbank dat de hoeveelheid grond die nodig is voor een eminent domeinbeslag door de wetgever moet worden bepaald, niet door de rechtbank.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. City of Chicago

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. City of Chicago (1897) de clausule van het vijfde amendement overgenomen met behulp van het veertiende amendement. Voorafgaand aan deze zaak hadden staten eminente domeinbevoegdheden gebruikt die niet werden gereguleerd door het vijfde amendement. Dit betekent dat staten eigendommen voor publiek gebruik in beslag kunnen hebben genomen zonder alleen compensatie.

In de jaren 1890 wilde de stad Chicago een stuk weg verbinden, ook al betekende dit het doorsnijden van privébezit. De stad veroordeelde het land door middel van een gerechtelijke petitie en betaalde alleen een vergoeding aan de eigenaren. Quincy Railroad Corporation bezat een deel van het veroordeelde land en kreeg $ 1 voor het oprapen, waardoor de spoorweg in beroep ging tegen het vonnis.

In een 7-1 beslissing van Justice Harlan oordeelde de rechtbank dat de staat grond kon veroveren als de oorspronkelijke eigenaren slechts een vergoeding kregen. Het veroveren van het land van de Spoorwegmaatschappij had het bedrijf niet het gebruik ontnomen. De straat doorsneed alleen de spoorwegen en zorgde er niet voor dat de sporen werden verwijderd. Daarom was $ 1 slechts een vergoeding.

Berman v. Parker

In 1945 heeft het Congres het District of Columbia Redevelopment Land Agency opgericht om de inbeslagname van "verwoeste" woonwijken voor wederopbouw toe te staan. Berman bezat een warenhuis in het gebied dat gepland was voor herontwikkeling en wilde niet dat zijn eigendommen in beslag zouden worden genomen samen met het "verwoeste" gebied. In Berman v. Parker (1954), Berman aangeklaagd op basis van het feit dat de District of Columbia Herontwikkeling Act en de inbeslagname van zijn land zijn recht op een eerlijk proces schonden.

In een unaniem besluit van Justice Douglas oordeelde de rechtbank dat de inbeslagname van het eigendom van Berman geen inbreuk was op zijn vijfde wijzigingsrecht. Het vijfde amendement specificeert niet waarvoor het land moet worden gebruikt buiten "publiek gebruik". Het Congres heeft de macht om te beslissen wat dit gebruik zou kunnen zijn en het doel van het veranderen van het land in huisvesting, in het bijzonder woningen met een laag inkomen, passend bij de algemene definitie van de ontnemingsclausule.

Het meerderheidsadvies van Justice Douglas luidde:

"Zodra de kwestie van het publieke doel is bepaald, berust de hoeveelheid en het karakter van het land dat voor het project moet worden genomen en de noodzaak voor een bepaald traktaat om het geïntegreerde plan te voltooien, naar het oordeel van de wetgevende macht."

Penn Central Transportation v. New York City

Penn Central Transportation v. New York City (1978) vroeg de rechtbank om te beslissen of een Landmark Preservation Law, die Penn Station verbood een gebouw van 50 verdiepingen erboven te bouwen, constitutioneel was. Penn Station betoogde dat het voorkomen van de bouw van het gebouw neerkwam op een illegale verovering van het luchtruim door de stad New York, waardoor het vijfde amendement werd geschonden.

De rechtbank oordeelde in een 6-3 beslissing dat de Oriëntatiewet geen inbreuk maakte op het Vijfde Amendement omdat het beperken van de constructie van een gebouw van 50 verdiepingen geen inname van het luchtruim inhield. De Oriëntatiewet was nauwer verbonden met een bestemmingsverordening dan een eminent domein, en New York had het recht om de bouw te beperken in het algemeen belang om het 'algemeen welzijn' van de omgeving te beschermen. Penn Central Transportation kon niet bewijzen dat New York het onroerend goed zinvol had "ingenomen", simpelweg omdat ze de economische capaciteit hadden verlaagd en de eigendomsrechten hadden verstoord.

Hawaii Housing Authority v. Midkiff

De Land Reform Act van Hawaï van 1967 probeerde het probleem van ongelijk landbezit op het eiland aan te pakken. Tweeënzeventig particuliere grondeigenaren bezaten 47% van het land. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) vroeg de rechtbank om te bepalen of de staat Hawaï een wet kon vaststellen die een eminent domein zou gebruiken om land van verhuurders (eigenaren van onroerend goed) in bezit te nemen en deze aan huurders (huurders van onroerend goed) te distribueren.

In een 7-1 beslissing oordeelde de rechtbank dat de Land Reform Act constitutioneel was. Hawaii wilde een eminent domein gebruiken om een ​​concentratie van particulier eigendom te voorkomen, een doel dat doorgaans wordt geassocieerd met goed democratisch bestuur. Bovendien heeft de staatswetgever net zoveel macht om deze beslissing te nemen als het Congres. Het feit dat het onroerend goed van de ene particuliere partij naar de andere is overgedragen, heeft het publieke karakter van de beurs niet tenietgedaan.

Kelo v. City of New London

In Kelo v. City of New London (2005) klaagde de aanklager, Kelo, de stad New London, Connecticut, aan voor het in beslag nemen van haar eigendom onder het eminente domein en het overdragen aan New London Development Corporation. Susette Kelo en anderen in het gebied hadden geweigerd hun privé-eigendom te verkopen, dus veroordeelde de stad het om hen te dwingen compensatie te aanvaarden. Kelo beweerde dat de inbeslagname van haar eigendom een ​​schending was van het element "publiek gebruik" van de clausule van het vijfde amendement omdat de grond zou worden gebruikt voor economische ontwikkeling, die niet alleen openbaar is. Het eigendom van Kelo was niet "verwoest" en het zou worden overgedragen aan een particulier bedrijf voor economische ontwikkeling.

In een 5-4 beslissing van Justice Stevens bevestigde de rechtbank aspecten van zijn uitspraak in Berman v. Parker en Hawaii Housing Authority v. Midkiff. De rechtbank oordeelde dat de herverdeling van het land deel uitmaakte van een gedetailleerd economisch plan dat openbaar gebruik omvatte. Hoewel de overdracht van land van de ene private partij naar de andere was, diende het doel van die overdracht-economische ontwikkeling een definitief publiek doel. In dit geval definieerde de rechtbank verder 'publiek gebruik' door uit te leggen dat het niet beperkt was tot letterlijk gebruik door het publiek. Deze term zou eerder ook een algemeen nut of algemeen welzijn kunnen beschrijven.

bronnen

• Kohl v. Verenigde Staten, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 U.S. 469 (2005).
• Verenigde Staten v. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 U.S. 26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. v. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. "Het verhaal achter Kelo v. City of New London." De Washington Post, 29 mei 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to- shock-the-geweten-of-the-nation /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Geschiedenis van het federale gebruik van eminent domein." Het Amerikaanse ministerie van Justitie, 15 mei 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Staatsrecht. Federale Kracht van Eminent Domain. " De University of Chicago Law Review, vol. 7, nee. 1, 1939, pp. 166-169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Annotatie 14 - Vijfde amendement." Findlaw, constitution.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.